Wie Käufer und Verkäufer mit den massiven Turbulenzen auf dem Immobilienmarkt umgehen

CNN
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Als Dana McMahan in diesem Frühjahr ihr Haus verkaufte, beschloss sie, ihren Gewinn zu maximieren, indem sie auf die Hilfe eines Immobilienmaklers mit umfassendem Service verzichtete.

Traditionell waren Hausverkäufer in den Vereinigten Staaten für die Zahlung von Immobilienprovisionen verantwortlich. Die Standardprovision von 5 % oder 6 % wurde in der Regel zwischen dem Makler des Verkäufers und dem Makler des Käufers aufgeteilt, was als Genossenschaftsvergütung bezeichnet wird.

„Ich denke, man kann mit Sicherheit sagen, dass ich es lange Zeit nicht wirklich für fair hielt, dass ein Hausverkäufer eine Provision von 6 % zahlt“, sagte McMahan.

McMahan, eine Content-Erstellerin aus Louisville, Kentucky, war der Zeit etwas voraus, als sie sich vom Standardmodell der Provisionsteilung abmeldete: Ab dem 17. August traten neue Regeln für die 1,5 Millionen Immobilienfachleute in Kraft Teil der Vereinigung National Association of Realtors, die darauf abzielt, die Diskussion darüber, wie Makler bezahlt werden, zu verändern.

Angesichts rekordhoher Immobilienpreise und steigender Hypothekenzinsen verändert sich die National Association of Realtors Diese neuen Regeln scheinen lediglich eine Optimierung des obskuren Kauf- und Verkaufsprozesses für Eigenheime zu sein. Viele Experten gehen jedoch davon aus, dass die neuen Regeln letztendlich den Preiswettbewerb in der Immobilienbranche verstärken und den Amerikanern die Möglichkeit eröffnen werden, in Zukunft Tausende von Dollar an Maklerprovisionen zu sparen.

Der Verzicht auf einen traditionellen Immobilienmakler bedeutet jedoch zusätzliche Arbeit.

„Ich habe selbst einen Tag der offenen Tür veranstaltet, ich habe meine eigenen Fotos zur Verfügung gestellt und meine eigene Beschreibung für das Inserat verfasst“, sagte McMahan „Aber wenn ich versuchen würde, Wert auf meine Zeit zu legen, würde ich nicht so viel wie möglich für die Aufgabe ausgeben.“

Durch den Verkauf ihres Hauses ohne einen Immobilienmakler mit umfassendem Service verdiente McMahan, die gerne ältere Häuser renoviert und weiterverkauft, etwas zusätzliches Geld: Anstatt 2 % oder 3 % des endgültigen Verkaufspreises ihres Hauses an einen Makler zu zahlen, zahlte sie a Die Maklerin zahlte nur 500 US-Dollar, um ihr Haus im lokalen MLS-System anzubieten, einer zentralen Datenbank, die von Immobilienmaklern verwendet wird, um zum Verkauf stehende Häuser in ihrer Gegend zu finden.

Obwohl sie am Ende des Deals Geld gespart hat, … Ich habe überhaupt nicht darauf verzichtet, Provisionen zu zahlen. Schließlich bot sie dem Makler, der ihren Hauskäufer vertrat, die Standardprovision von 3 % an, ein Schritt, der McMahan überraschte. Sie sagte, sie halte es für notwendig, Makler zu gewinnen, um Käufer zu gewinnen.

„Ich wusste, dass sich das Haus von selbst verkaufen würde. Ich musste es mir nur ansehen“, sagte sie.

Die von der National Association of Realtors vorgenommenen Änderungen zielen jedoch darauf ab, diese Berechnung zu verhindern. Nach dem 17. August ist es Verkäufern und ihren Maklern untersagt, den Betrag, den sie einem Käufermakler zahlen, im Multiple Listing System des Immobilienmaklers bekannt zu geben. Kritiker werfen einigen Immobilienmaklern häufig eine provisionsbasierte Verwaltung vor, bei der sie es vermeiden, für ihre Kunden Häuser auf den Markt zu bringen, deren Provisionen unter dem Marktpreis liegen.

Die National Association of Realtors sagte, diese Praxis sei schon immer verboten gewesen, aber die neuen Regeln „entfernten jegliche theoretische Orientierung“.

Die von der National Association of Realtors verabschiedeten Regeländerungen gehen auf eine Reihe von Klagen zurück, in denen der mächtigen Handelsorganisation vorgeworfen wurde, die Provisionen künstlich hoch zu halten, indem sie Hausverkäufer dazu zwingt, Provisionen an Makler auf beiden Seiten des Geschäfts zu zahlen. Die National Association of Realtors, eine wichtige Lobbygruppe der Immobilienbranche, wies den Vorwurf zurück und sagte, die Maklerprovisionen seien schon immer verhandelbar gewesen. Die Gruppe erklärte sich jedoch bereit, 418 Millionen US-Dollar zu zahlen, um einige der Ansprüche zu begleichen – und stimmte zu, im Rahmen des Vergleichs die neuen Regeln gegenüber ihren Mitgliedern durchzusetzen.

Eine abschließende Anhörung zur Genehmigung ist für den 26. November geplant, aber ein Richter erteilte der Einigung der National Association of Realtors im April eine vorläufige Genehmigung.

Aufgrund der neuen Regeln, McMahan Sie sagte, dass sie ihr Angebot einer Maklerprovision von 3 % beim nächsten Verkauf ihres Hauses vielleicht noch einmal überdenken würde.

Es gibt noch einen weiteren Aspekt der Regeländerung der National Association of Realtors: Käufer müssen Vertretungsverträge mit einem Immobilienmakler unterzeichnen, bevor sie gemeinsam mit der Besichtigung von Häusern beginnen können. Mit diesen Vereinbarungen sollen Käufer darüber informiert werden, dass sie möglicherweise selbst dafür verantwortlich sind, die Provisionszahlungen ihres Immobilienmaklers selbst zu decken, wenn der Verkäufer sie nicht anbietet.

Einige potenzielle Käufer scheuen möglicherweise davor zurück, Provisionskosten in Höhe von Tausenden von Dollar auf sich zu nehmen, und greifen stattdessen auf kostengünstigere Alternativen wie kostenlose Maklerdienste oder On-Demand-Dienste zurück.

Experten raten Hauskäufern jedoch dringend, jede rechtsverbindliche Vertretungsvereinbarung sorgfältig zu lesen, bevor sie sie unterschreibt.

Einige Immobilienmakler haben gewarnt, dass Käufer in wettbewerbsintensiven Märkten, in denen zum Verkauf stehende Häuser mehrere Angebote erhalten, ihre Makler möglicherweise aus eigener Tasche bezahlen müssen, um ihre Angebote für Verkäufer attraktiver zu machen, was die mit dem Kauf eines Hauses verbundenen teuren Abschlusskosten erhöht .

Bill Coulson, der nächstes Jahr sein Haus in Maryland verkaufen und ein Altersheim außerhalb von Blue Ridge, Georgia, kaufen will, glaubt, dass die Änderungen zu höheren Kosten führen werden.

Coulson, der 57 Jahre alt ist und aus der Marine ausgeschieden ist, sagte, ein Immobilienmakler in Maryland habe ihm dennoch geraten, beim Verkauf seines Hauses eine standardmäßige Provisionsaufteilung von 6 % zwischen seinem Makler und dem Makler des Käufers anzubieten – aber in Georgia sagte Coulson, ein anderer Immobilienmakler Der Agent forderte ihn auf, seinem Agenten eine Provision aus eigener Tasche zu zahlen, um ein potenzielles Angebot wettbewerbsfähiger zu machen. Das bedeutet, dass Coulson für die Zahlung der Provisionen für beide Transaktionen verantwortlich sein wird, was für viele Hauskäufer und -verkäufer vor den Änderungen undenkbar gewesen wäre.

„Wenn Sie auffallen wollen, müssen Sie bezahlen“, sagte Coulson.

„Am Ende zahlen wir möglicherweise etwa 9 % des BIP“, sagte er. „Anstatt die Dinge zu verbessern, ist es viel schlimmer geworden.“