Wann wird ein brutaler Anstieg der Mieten eine VPI-Inflation verursachen? Wie viel werden Sie zum CPI hinzufügen?
Die Zahlen sind bereits eingebrannt und werden in den nächsten 24 Monaten erscheinen.
durch Wolf Richter zu Wolfstraße.
Der Mietfaktor macht 32 % des VPI aus. Trotz des massiven Anstiegs der „Mietnachfrage“ in den Vereinigten Staaten waren diese beiden Mietfaktoren für den CPI viel niedriger als der CPI und haben daher den CPI bisher zurückgehalten. Im Gegensatz zur Mietnachfrage bilden diese beiden Mietfaktoren die von den Mietern tatsächlich gezahlte durchschnittliche Miete über den gesamten Bestand an Mieteinheiten in US-Städten ab, einschließlich mietpreisgebundener Einheiten.
Auf der anderen Seite spiegelt die „Mietnachfrage“ die aktuellen Preisschilder der zur Miete angebotenen Einheiten wider, die noch nicht gemietet wurden, und es dauert einige Zeit, bis die Leute diese Einheiten vermieten und diese Mieten in ausreichender Zahl dorthin zahlen, wo sie sind bewegen sich. der tatsächlich gezahlten Durchschnittsmiete für den gesamten Bestand an Mieteinheiten in den Vereinigten Staaten, die dann von den CPI-Mietmetriken erfasst wird.
Aber diese beiden Faktoren in der Miete für den CPI müssen die Mietnachfrage einholen und werden dann den gesamten CPI erhöhen. das waren bereits 7,5 % im Januar, WHOOSH.
Aber wann wird ein Anstieg der Mietnachfrage den VPI steigen lassen? Wie viel wird es zum Verbraucherpreisindex hinzufügen?
Die kurze Antwort: Aktuelle Anstiege der Mietnachfrage, die bereits bis Januar 2022 eingetreten sind, werden den gesamten VPI für 2022 um mehr als einen Prozentpunkt erhöhen und werden den gesamten VPI im Jahr 2023 um mehr als einen Prozentpunkt erhöhen, selbst wenn die Nachfragemieten dies tun nicht weiter steigen. von hier. Das ist bereits in die Zahlen eingebrannt. CPI wird eine schmerzhafte Realität einholen, die sich über die nächsten zwei Jahre ausbreiten wird.
Mietnachfragespitzen sind brutal.
Die Mieten für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen auf dem Mietmarkt sind in den USA im Jahresvergleich um 12 % gestiegen und variieren stark von Stadt zu Stadt, der schlimmste Anstieg der Daten seit 2004, so CoreLogic heute. Miami stand mit Mietsteigerungen von 35 % ganz oben auf der Liste. In den Jahren zwischen der Finanzkrise und der Pandemie sind die Mieten für Einfamilienhäuser in den Vereinigten Staaten um 2,5 % bis 3,5 % gestiegen.
Die Mieten in Mehrfamilienhäusern – ohne Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen – stiegen laut Zamper-Daten in den Vereinigten Staaten im Durchschnitt um 12 % für Ein-Zimmer-Wohnungen und um 14 % für Zwei-Zimmer-Wohnungen. In 20 der 100 größten Städte stiegen die Mieten um 20 % oder mehrIn 11 von ihnen stiegen die Mieten um 25 % oder mehr. Dies basiert auf der durchschnittlichen Mietnachfrage, die eine Mietanzeige von Vermietern für ihre Angebote darstellt. Sie sind wie Preisschilder in einem Geschäft.
Nach einem anderen Maßstab, dem Zillow Observed Index of Rentals, stiegen die Mieten im Januar in den USA im Jahresvergleich um 14,9 %, wobei es zwischen den Städten große Unterschiede gab.
Alle diese Kennzahlen zeigen dasselbe: Im Durchschnitt sind die Mieten in den USA im Jahresvergleich um mehr als 12 % gestiegen und variieren stark von Stadt zu Stadt, wobei einige Städte astronomische Mietpreissteigerungen verzeichnen.
Die Mietnachfrage braucht 24 Monate, um sich durch die CPI-Mietinflation auszubreiten.
Angebotsmieten sind die aktuellen Preise. Sie tauchen nicht in der Mietinflation auf, bis genügend Leute Mietverträge für Einheiten zu diesen Mieten unterzeichnen und diese Mieten tatsächlich in ausreichender Zahl zahlen, um den gesamten Bestand an Mieteinheiten in US-Städten zu bewegen.
Dies macht die Mietnachfrage zu einem Frühindikator für die VPI-Mietinflation. Laut einer Studie der Federal Reserve Bank of San Francisco stellt sich heraus, dass diese Nachfrage nach Mieten steigt Es ist bereits passiert Es wird die VPI-Mietinflation in den nächsten 24 Monaten nach oben treiben.
das Zwei Maße der Mieten im VPI die zusammen 32 % des gesamten CPI ausmachen, weisen diese Verzögerung auf, obwohl sie ebenfalls zu steigen beginnen. Die Miete für den Hauptwohnsitz von CPI („CPI-Miete“) stieg im Januar im Jahresvergleich um 3,8 %, und die Mietäquivalente für Eigentümer von CPI („CPI OER“) stiegen um 4,1 %.
Diese beiden CPI-Messwerte verfolgen, was Mieter tatsächlich an Miete über den gesamten Bestand an Mieteinheiten in Städten zahlen. Dazu gehören Mieter in mietpreisgebundenen Wohnungen, in denen die Mieten nicht stark steigen, Mieter mit aktiven Mietverträgen, in denen die Mieten nicht erhöht werden können, und Mieter, deren Vermieter aus verschiedenen Gründen, einschließlich der Beibehaltung guter Mieter, die Mieten nur langsam erhöhen.
Daher werden die CPI-Maßnahmen nicht mit dem gleichen Volumen der Mietnachfrage steigen. Zwischen 2017 und 2019 wurden die CPI-Kennzahlen eng mit dem Zillow-Index verfolgt. Aber 2015 und 2016 gab es signifikante Unterschiede: Im Januar 2015 zeigte der Zillow-Index Mietsteigerungen von 5 %, während CPI-Messungen Mietsteigerungen von 2,6 % und 3,5 % zeigten.
Wann wird die Mietnachfrage in den Gesamt-VPI einfließen?
Bisher ist die Miete in ihrem CPI enthalten unterdrückt Der allgemeine Index der Verbraucherpreise. Der Gesamt-CPI im Januar stieg um 7,5 %, Trotz Die niedrigeren Messwerte der Mietfaktoren – Hauptwohnungsmiete (3,8 %) und Äquivalenzmiete des Eigentümers (4,1 %).
Das hat die San Francisco Fed jetzt herausgebracht Personalbericht Um abzuschätzen, wann Mietgesuche in die CPI-Mietmetriken und damit in den Gesamt-CPI einfließen. Dies wird in den nächsten 24 Monaten nach und nach geschehen.
Die bereits eingetretenen Mieten dürften den VPI-Mietfaktor 2022 und dann noch einmal 2023 um 3,4 Prozentpunkte erhöhen, und angesichts des Gewichts von 32 % der Mietfaktoren würden Sie 1,1 Prozentpunkte zu jedem VPI hinzufügen, der das wäre bis Ende 2022 und wird 2023 1,1 Prozentpunkte zum Gesamt-VPI beitragen, auch wenn die Marktmieten nicht weiter steigen.
Eine Stabilisierung oder sogar ein Rückgang der VPIs für Neu- und Gebrauchtwagen wird daher aufgrund ihres viel geringeren Gewichts im Vergleich zur bevorstehenden Erhöhung der VPI-Mietfaktoren verringert.
In Bezug auf die Messung Die Federal Reserve verwendet als Inflationsziel „wesentliche persönliche Konsumausgaben“ deren Wohnanteil geringer ist als im CPI, werden die bereits erfolgten erforderlichen Mieterhöhungen laut dem Federal Reserve Board in San Francisco sowohl 2022 als auch 2023 0,5 Prozentpunkte zu den persönlichen Kernverbrauchsausgaben hinzufügen, selbst wenn dies der Fall wäre keine weiteren Erhöhungen der Marktmiete.
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