Die Bundesregierung dürfte ihr selbst gesetztes Wohnungsziel verfehlen, wenn sie 2021 an die Macht kommt, musste sie vergangene Woche einräumen. „Ich rechne nicht damit, dass 2022 und 2023 die Marke von 400.000 Wohnungen erreicht wird“, sagte Klara Geywitz, Ministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bau, der Nachrichtenagentur web.de.
Das Ausmaß der Herausforderung wurde durch eine weitere Zahl aus derselben Woche unterstrichen, die zeigte, dass die Zahl der neuen Wohnungen tatsächlich sank: 24.304 Wohnungen wurden im November 2022 vermietet, 16 % weniger als im selben Monat. 2021, teilte das Statistische Bundesamt mit.
Bei einer Bevölkerungszahl von mittlerweile 84,3 Millionen in Deutschland hat der Baueinbruch zwangsläufig zu einer Rekordknappheit an Wohnungen geführt. Laut einer Studie des Instituts für Bauforschung, Arbeitskreis Zeitgenössisches Bauen, ARGE, braucht das Land rund 700.000 neue, um den Markt zu entlasten.
Verursacht durch Covid, Krieg in der Ukraine und Inflation
Warum das so ist, liegt auf der Hand: Die COVID-19-Pandemie hat bereits zu Störungen in der Baustoffversorgung geführt, die durch den Krieg in der Ukraine noch verschärft wurden. Sowohl die Ukraine als auch Russland gehören zu den größten Produzenten von Baustahl und Holz.
Hinzu kommen eine neue Flächenknappheit, steigende Zinsen, der Fachkräftemangel in Deutschland und schließlich der Zuzug von Hunderttausenden Flüchtlingen aus der Ukraine und anderen Ländern, die nun dringend eine Bleibe in Deutschlands Städten suchen.
Laut dem Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) ist die Lage damit viel schlimmer, als Geywitz einräumt.
„Wir schätzen, dass im Jahr 2022 rund 280.000 Wohnungen fertiggestellt werden, aber nur 240.000 im Jahr 2023 und 214.000 im Jahr 2024“, sagte Verbandsvorsitzender Axel Gedaschko der DW per E-Mail. Tatsächlich stehe Deutschland seit mindestens 10 Jahren vor einer Wohnungsnot, sagte er.
Und einzelne Familien
Abgesehen von sich überschneidenden Krisen gibt es zugrunde liegende demografische Faktoren, die die Situation derzeit verschärfen. Die Zahl der Single-Haushalte in Deutschland steigt weiter, während die Bevölkerung in Deutschland altert und die Menschen länger in ihrer Wohnung bleiben.
Dennoch sei die Bundesregierung weit davon entfernt, das Problem richtig anzugehen, sagte Kedashko. „Die Realität ist, dass die deutsche Regierung bisher sehr wenig getan hat, um ihr eigenes Wohnungsziel zu erreichen“, sagte er. „Wohnungsunternehmen brauchen eine langfristig angelegte Wohnungsbaupolitik mit einer verlässlichen und adäquaten Finanzierungsstruktur.“
Eine wachsende Bürokratie
Ein weiteres Problem für Bauunternehmen, sagt David Eberhardt von der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsbaugesellschaft BBU, sei der „schnell wachsende“ Regelungsstau.
Oft verlangen unterschiedliche Behörden vom Unternehmen die Durchführung unterschiedlicher Bewertungen, die widersprüchliche Baunormen beinhalten – zum Beispiel Lärmschutz- und Energieeffizienzanforderungen, die manchmal unterschiedliche Isolierungen erfordern. Es sei, so Eberhard, ein „wilder Busch“ der Bürokratie.
Tatsächlich gibt es in Deutschland leere Gebäude – aber nicht an den richtigen Stellen. Und wenn, dann sind sie sehr teuer. Eberhart sagte, dass ein Entwickler, um mit einer neu gebauten Wohnung Gewinn zu machen, monatlich 13 Euro Miete (etwa 14 US-Dollar) pro Quadratmeter verlangen müsste. Alle sollten darunter subventioniert werden“, sagte er. Die aktuelle Durchschnittsmiete in Deutschland liegt bei 8,30 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Die Lösung könnten sozialer Wohnungsbau sein – also mietpreisgebundene Gebäude, deren Bau staatlich subventioniert wird oder die sich in kommunalem Eigentum befinden. Doch diese sind stetig zurückgegangen, von mehr als 2 Millionen Wohnungen, die das Statistische Bundesamt im Jahr 2006 gezählt hat, auf heute weniger als eine Million.
Von den 400.000 Wohnungen, die die Scholzer Regierung jährlich bauen will, sollen 100.000 staatlich gefördert werden. Laut Deutschem Mieterbund könnten 2022 nur 20.000 solcher Sozialwohnungen gebaut werden.
Viele Experten wie Dietmar Walberg, Geschäftsführer des ARGE Instituts, kommen daher zu dem Schluss, dass die Regierung das Ausmaß des Problems nicht erfasst hat. Die Quintessenz, sagte er, ist Geld.
„Wer 400.000 Wohnungen im Jahr und 100.000 geförderte Wohnungen will, muss tief in die Tasche greifen“, sagte er.
Ansprüche für Sonderwohnungsfonds
Rund 5.000 Euro pro Quadratmeter würde der Bau der Wohnungen nach Walbergs Berechnungen kosten, mindestens 2.000 Euro sollten für bezahlbaren Wohnraum bezuschusst werden. Wallberg gehört deshalb zu denjenigen, die die Bundesregierung auffordern, einen Wohnungsfonds in Höhe von 50 Milliarden Euro einzurichten – ähnlich wie Scholz im vergangenen Jahr 100 Milliarden Euro für die Bundeswehr versprochen hatte.
Auch Mieterverbände schlossen sich der Sache an und argumentierten, dass die Regierung eine Reihe von Dingen tun könnte, um neue Sozialwohnungen zu bauen, wie etwa die Umwandlung von Einzelhandelsimmobilien oder die Abschaffung der gesetzlichen Lebenserwartung zu subventionierten Preisen.
Investoren zahlen Zuschüsse ein
„Das ist ein großes Problem in Deutschland“, sagt Jutta Hartmann, Sprecherin des Deutschen Mieterbundes, im Gespräch mit der DW. „Sozialverpflichtungen wie die Mietpreisbindung bestehen nur für eine begrenzte Zeit. Wenn diese abgelaufen ist, kann die Wohnung auf den freien Markt gehen und gewinnbringend genutzt werden.“
Immobilienentwickler können staatliche Zuschüsse für den Bau von Sozialwohnungen in Anspruch nehmen und wissen, dass sie auch 20 Jahre später noch von der Immobilie profitieren können.
„Das ganze Thema sozialer Wohnungsbau wurde jahrelang vernachlässigt“, sagte Hartmann. „Es besteht kein politisches Interesse daran, Gesetze zu ändern oder geförderten Wohnungsbau für Investoren attraktiver zu machen.“
Der einzige Lichtblick, den sie sehen kann, ist, dass die Scholes-Regierung ein eigenes Ministerium für Wohnungsbau und Bauwesen eingerichtet hat – etwas, das Geywitz ‚Abteilung seit 1998 auf Bundesebene sieht.
Wohnziele und Klimaziele
Die andere zentrale Frage, die nicht angesprochen wurde: Wie lassen sich die ehrgeizigen Wohnbauziele der Regierung mit ihren ebenso ehrgeizigen Klimaschutzzielen vereinbaren?
Am Mittwoch kündigte Geywitz an, jährlich 750 Millionen Euro für die Förderung von klimafreundlichem Bauen bereitzustellen. Viele Wohnungsbaugesellschaften kritisierten die Zahl schnell als lächerlich gering in einem Markt, in dem jedes Jahr zweistellige Milliardenbeträge in den Bau investiert werden müssen.
In der Zwischenzeit finden Hausbesitzer, dass die Isolierung von Häusern ein großer Gewinnbringer ist – weil sie nicht dafür bezahlen. „Aus Mietersicht bedeutet jede klimafreundliche Sanierung eines Gebäudes automatisch eine Mieterhöhung“, sagte Hartman. „Das deutsche Mietrecht macht es möglich – wenn ein Vermieter sein Gebäude saniert, darf er alle Kosten an die Mieter zahlen.
„Die Regierung sieht den Kernkonflikt nicht“, sagte Wahlberg.
„Der Hauptkonflikt zwischen der Bezahlbarkeit des Klimaschutzes und der Bezahlbarkeit des Wohnens wird mit den Worten zugepflastert: „Ja, das sollten wir alles machen, ja, das regeln wir, das ist kein Problem.“ Aber es ist ein Problem, es ist ein massives Problem und es wird nicht richtig gewürdigt.“
Bearbeitet von: Rina Goldenberg
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